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均价8.8万的和光悦府真香?价格倒挂不等于能“闭眼买”! 望京房价

个人情况:互联网公司高管,准备要二胎。 资金情况:自有股票加资金500多万,老家有一套拆迁房,目标总价1500万以内的改善盘 问:这几年奋斗下来有了一些积蓄,加上想生二胎,所以准备换一套改善房。我听不少大V在推荐崔各庄的和光悦府,一来确实离我工作地方不远,二来价格很有吸引力,8.8万的价格跟周边10万+比起来价差不小,有人说卖到就是赚到。想要下手,但这么大的便宜在面前,隐隐觉得有些不放心,想听听小新的意见。

望京虽好,但崔各庄真没那么牛

提到崔各庄的和光悦府,营销时提到最多的就是两个词——“望京”、“价格倒挂”。

望京曾经是默默无闻的小村落,经过几十年的发展,如今已经蜕变为北京第二CBD,西门子、奔驰、阿里等世界500强企业云集,人口也将从30万扩展到60万。除了商业氛围之外,望京公园绿地多,以798为标杆的文化气息同样浓厚,宜居指数很高。

崔各庄黑皋村三宗地块距离望京核心区仅约3.6公里,分别位于南皋路南北两侧,和光悦府位于块地的最北端,地块相对规整。如今买房都喜欢说大的片区,但实际项目即便只相隔一条街,定价就不具备可比性。

和光悦府在京密路东侧,周边主要以回迁安置房为主,缺乏大型购物商场,教育基础配套与京密路西侧的望京核心区有着明显差距。

如果未来的配套和交通没有得到明显改善,与望京核心区的价值差距依旧会很大。用一位看房者的话来说:“中间隔着一个京密路,一个是五环里,一个是五环外,能一样吗?”

价格倒挂的帐,得这么算

望京房价多年来领涨朝阳各板块。加上望京土地开发饱和度高,市场上的商品房五年来都是空白,因此二手房的价格10万+已是常态。比如06-09年的融科橄榄城110多平南北两居挂价1500万,单价13.6万。保利中央公园88平两居的挂出单价则突破16万。

这种情况下纯商品房新盘和光悦府销售指导价为8.8万/平,给人每平米至少倒挂约1.2万的感觉,但谁也不傻,绝不会把真正值10万一平的房子卖成9万,所以这笔账,不能简单这么算。

除了我们之前说的地段发展导致的价格差之外,还存在挂盘价和实际成交价的差异。在各类软件上查到的周边二手房参考价往往是挂盘价,不是实际的成交价。挂盘价有一定水分,所以在测算实际价差的时候,必须了解实际成交的价格。可能这么一比较下来,价差就没那么大了。

近年随着调控政策常态化,出现大量“低于市场价”的新盘,这也变成了宣传卖点。对于倒挂盘而言,实际交付的质量问题必须格外注意,如果开放商达不到预期的利润,很可能出现各种降标、减配的情况。

比如宣传价格倒挂的奥森春晓和北清云际都不约而同地修改了户型面积,得房率下降,引发维权问题。所以不要被表面数字蒙住了双眼,必须综合看产品质量、具体地段价值、发展潜力等长期因素。

没有地铁是硬伤

虽然离望京不算远,但和光悦府在交通上有一个硬伤——没有地铁。地铁15号线崔各庄站距项目直线2.8公里,望京东站距离项目直线2.7公里。公共交通只能靠公交了。

距离项目最近的公交站点为南皋西站,直线约400米,418、516、85路公交线路均经过此处,可以乘坐公交直达望京公园、东直门交通枢纽、亮马桥等地。

自驾的话还是比较方便的。项目距京承高速S11入口约5公里,距京密路出入口直线约600米,距首都机场高速直线约600米。

产品小户型槽点多

和光悦府由保利高端产品系“和光系”与华润置地高端产品系“悦府系”融合打造。项目共11栋13-20层住宅,4栋人才公寓,商品房共7栋15-20层的建筑,一共526户,容积率2.5,绿化率30%。 户型产品主要以120-170平改善四居为主,总价1000万-1500万/套。4栋配建的公租房临近马路,商品房放在东南侧,临近北小河,充分利用了景观资源。

从户型看,和光悦府打造全四居社区,120平也采用了超大的南向面宽,房间通透、采光好。但120平户型因为面积比较小,北向面宽不够只放一间卧室,为了做出4间房,所以加了一间多功能活动室。房间确实不少,但是空间局促,而且被分割破碎,舒适度很受影响。

145平的户型卖相一看就觉得非常乱。功能区的平衡也没处理好,很明显的一点就是紧挨着多功能活动室,导致主卧的私密性被破坏了。而主卧的使用频率最高,也是最重要的一个房间,这样的设计确实很难让人不吐槽。

170平的户型方正通透,因为面积大了,所以布局起来更能施展,主卧套做了转角大飘窗,南次卧也做成了套间。很多在小户型出现的问题也都改善了,当然啊,价码也是实打实的不同。

据悉,和光悦府开盘销售15亿,大概是130-150套房,这个成绩只能说一般。不要看到价格倒挂就闭眼买,必须透过数字表象细细分析,衡量利弊。

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