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厦门地铁9号线潘涂/官浔站、同安新城/后吴站房地产价值解读 爱琴海在地图上的地理位置

厦门地铁9号线潘涂/官浔站、同安新城/后吴站房地产价值解读

近期,厦门地铁9号线已启动全线站点勘测,标志着9号线将正式进入开工前期阶段。

根据厦门地铁9号线工程勘察设计总包招标文件介绍,9号线线路南起会展中心站,北至同翔科技园站,线路沿莲前东路、金尚路、浔江路、美山路、西洲路、滨海西大道、霞辉路、环城路、五显路布设,基本延续了原地铁6号线的走向,仅在线路具体敷设的位置有所区别。未来将负担纾解集美老城、同安新城、同安老城区交通功能的职责,填补同安区的轨道交通空白,为跨岛发展补上浓墨重彩的一笔。

本专题围绕地铁9号线(二期)4站点,以地理位置、城市界面、资源禀赋、附属配套等元素作为区分,将五个站点划分为三个区间——潘涂&官浔站(区间)、同安新城&后吴站(区间), 结合各区间的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面公共配套,进行房地产市场价值研判。

潘涂&官浔站

Part 1

站点位置及片区分析

站点位于同安区环东海域新城以北的官浔、西柯片区,周边被村庄、工业园区、居住区环抱,受周边城市形态影响,靠西受美人山体阻隔,靠南为海域,发展空间受限。站点所在西柯镇已启动东头埔、下柯、吕厝、顶柯、下山头及后田等村庄的整村搬迁,为环东海域同安新城发展腾挪更多空间。随着建设用地储备的增多,站点所在片区将增添更强有力的发展后劲。

潘涂&官浔站区位示意图(仅供参考)

Part 2

交通及周边人居环境分析

(一)交通条件分析

站点所在区域拥有海翔大道、滨海西大道、同集路等主干道路,路网体系已相对完善。今年,位于本区域西北侧的同安大道(海翔大道-滨海西大道段)工程已报建。线路北起于现状同安大道与海翔大道交叉节点附近,路线往南设隧道穿越美人山,再下穿同集路高架桥后利用美杜路走廊,终于在建的滨海西大道,路线全长约4.6公里,预计2023年12月竣工,建成后将打通同安工业集中区与滨海西大道沿线片区的交通阻隔,大大提升区域通行效率。地铁4号线与地铁6号线交汇于官浔,据此可实现与集美新城、软件园三期、厦门北站、银城智谷、同翔高新城、东部体育会展新城、厦门新机场片区等重点片区的串联互通。

潘涂&官浔站周边配套示意图(仅供参考)

(二)人居环境分析

商业配套

距站点较近的商业配套为位于南侧金都海尚国际的金都百汇购物中心。金都百汇购物中心是金都海尚国际的配套商业综合体,总建筑面积近2万平米,目前肯德基、夏商生鲜、健身中心、培训机构和品悦酒店已入驻开业,其他意向入驻品牌包括屈臣氏、临家、小龙坎、名创优品、豪客来、美联生活精品超市等,其作为环东海域首个社区商业购物中心,是继阳光小镇综合体后环东海域又一座商业综合体。它以生活购物为基础,特色餐饮、休闲娱乐为吸引点,服务于金都海尚国际、保利叁仟栋社区的常住居民客群、休闲旅游客群。

站点东北的银城智谷拟落地红星美凯龙旗下爱琴海购物公园、欧丽洛雅家居双MALL项目,未来可为周边居民就近提供一站式综合性商业服务。双MALL项目涵盖了购物中心、影视娱乐、体育休闲、亲子教育等多种业态,将给周边居民和新城从业者带来全新的生活方式和极致的消费体验。整个项目预计在2023年建成开业。

爱琴海购物公园效果图

教育配套

站点周边的教育配套设施主要集中在潘涂片区、官浔片区,包括厦门实验中学、官浔中学、西柯第二中心小学、官浔小学、新城小学等。此外,潘涂站周边将建设一所42班高中——仰正中学,目前已启动勘察招标。站点周边各层级学校中数厦门实验中学等级最高,这是厦门唯一一所市直属的,集小学、初中、高中于一体的封闭式、寄宿制大型学校。该校由厦门市教育局和中国教育科学研究院签约合作办学,即中国教育科学研究院实验学校。除了优秀的硬件条件、高水平的师资队伍之外,京剧是该校的一大特色:和中国戏曲学院签订合作办学协议,开办京剧班,设置专业京剧课程、戏曲选修课等。实验中学办学成果优异,仅用五年时间快速晋升为省一级达标高中,可以说是同安新城内最优质的教育配套之一。

医疗配套

站点(区间)周边医疗设施匮乏,就近的医疗机构包括官浔村、潘涂村内的私人诊所,就医不便。站点北侧3公里处银城智谷旁正在建设一座三甲标准的医院——环东海域医院(厦门大学附属中山医院东部分院)。该院共分为两期建设,一期项目先行建设1000张床位,二期还将规划建设500张床位,该项目将由厦门大学附属中山医院负责运营管理。预计2022年上半年建成开业,届时将极大提升同安新城、集美北部新城等岛外片区的医疗卫生水平,对缓解周边群众看病难、补齐岛外医疗短板具有重大意义。

环东海域医院效果图

康体配套

站点(区间)周边康体设施以部分小众收费旅游项目为主,如古龙酱文化园、凯歌高尔夫俱乐部等,需收费。大型的公建配套主要位于官浔站南侧3公里处的滨海新城内,其中最重要莫过于滨海旅游浪漫线,沿着海岸线蜿蜒延伸,宛若一条莹白的玉带,碧波荡漾、水清沙幼,海天相接,令人心旷神怡。浪漫线沿线还分布着紫荆夜跑园、丙洲水岸、浦头节庆园等功能区域。未来还将体验到灯光秀、跑步、炫彩自行车、酒吧饮品、休闲餐饮、传统文化表演等多种休闲娱乐方式。与滨海浪漫线一侧相邻的美峰生态公园目前一期已建成,依山傍海、生态连廊、溪流环抱、休闲漫道,处处是绿意盎然的景象,公园依山形地貌而建,满眼的绿树红花,彩色透水混凝土慢行道从园区蜿蜒而过,碎石板路串起彩色漫道和景观小品。站在公园高点,可远眺大海和美峰科创园的高楼群,风光无限。

Part 3

房地产市场

土地市场

站点所在区域为环东海域同安新城较早开发的板块,除了新面孔“保利叁仟栋”之外,周边二手房项目基本为2010-2013年间出让的地块。其中官浔溪以北的厦门实验中学周边的项目基本为2008-2010年间开发商竞得土地后进行开发,恒亿尚品湾、国贸金沙湾项目地块成交的时间均在2010年,当时楼面地价均在3500元/平方米以内。这其中金都海尚国际项目历史最为“悠久”,其前身为2008TG14地块,于2008年4月8日由金都房产集团厦门置业有限公司以总价15.68亿元竞得,彼时楼面价4500元/平方米。2010年12月28日,2008TG14地块开工,取名金都海尚国际,这是第一个落户环东海域滨海新城的项目,也是岛外第一个大型超高层商品住宅项目。

2016年起,以滨海旅游浪漫线、厦门现代服务业基地(美峰片区、丙洲片区)的开工为节点,环东海域正式拉开建设序幕。2016年,金都海尚国际北侧,保利掷下重金豪夺2016TP02地块(保利叁仟栋壹海里),彼时厦门土地市场受全国地市火热行情波及,地价一飞冲天, 2016TP02地块楼面价直冲25838元/平方米,惊呆了一众参与竞拍的小伙伴。再之后,随着环东同安新城南部滨海地带可开发土地资源日渐耗尽,加之村庄拆迁难以推进,供地中心逐渐北移至环东新城北面的银城智谷片区。

近两年,环东海域新城正大力推动土地成片开发,为新城加速发展提供空间承载。今时今日环东海域新城已由从前滩涂遍地的渔村,一跃而成岛外炙手可热的滨海休闲旅游黄金圣地,置业吸引力水涨船高。彩虹马拉松赛道、碧波万顷的同安湾和绵延数十公里的黄金海岸线引人入胜。随着同安进出岛通道、地铁9号线、未来科技城等利好的官宣和落地,相信环东海域同安新城的价值将彻底“逆袭”!

2021年,同安新城潘涂片区出让T2021P03地块,由于地理位置、周边环境、生活配套等因素影响,地价相对较低。值得一提的是,2021年第三批次出让的商住地块中,一宗位于美山路与科技南三路交叉口西北侧(美峰创谷周边)的商住用地赫然在列,世人对环东海域新城的价值认可几何?让我们拭目以待。

站点周边商住用地成交一览

房地产市场

站点(区间)周边的楼盘主要分布在官浔站范围内,由恒亿尚品湾、国贸金沙湾、溢翔首府三个楼盘组成。该居住区配备有国字头中学——厦门实验中学,属于学区房。该区域商品住宅项目长期以来偏居一隅,地处同安新城靠北一侧,地段不佳,居住环境受到一街之隔的同安工业区影响,很长一段时间内均价始终徘徊在3万元以下,与保利、金都项目存在较为明显的差距。但自2020年以来,因学区概念火爆、流入地产领域资金充裕等因素作用,该区域内商品住宅迎来强劲的涨幅,挂牌价从此前的3万元/平方米出头,一路攀升至目前的3.8万元/平方米,稳坐同安新城二手房价格阵营第二把交椅,仅次于环东新城美峰片区的保利叁仟栋。

该片区内住宅产品面积覆盖面较广,涵盖从40平方米左右的单身公寓户型到266平方米的别墅。其中,溢翔首府最小户型面积为40平方米,总价在190-205万元之间,单价约4.5万元/平方米,总价门槛较低;国贸金沙湾有售266平方米别墅,总价高达1850万元。

近期,2021年第二批次出让的T2021P03地块公布案名,项目命名为“中海花湾”。该项目以环东科技城+凯歌高尔夫的一线果岭景观为卖点,主打建筑面积约65-79平方米的小面积户型,精准定位刚需一族。该项目地块于2021年6月竞得,成交楼面价17837元/平方米,预计未来将采用“小面积+低总价”的销售方式吸引客户。该项目紧邻正在建设中的同安大道,未来可通过其快速接驳至滨海西大道再经同安进岛通道通行厦门岛,交通不便及区位孤立的劣势可得到略微缓解。加上周边将新建美星小学,教育配套资源得到补充,因此该项目还是有一定的性价比。

站点周边商品住宅项目一览

同安新城&后吴站

Part 1

站点位置及片区分析

站点(区间)位于滨海西大道沿线,地处环东海域新城智谷片区。站点以东为银城智谷与海域,以北、以南、以西均为村庄与小型工业园区。开发建设较为成熟的区域基本集中于银城智谷一侧。依托银城智谷、环东云谷等新兴的现代服务业和新经济产业园区,该片区未来将建成产城人融合的智慧新城,成为厦门岛外新的人口集聚核心。片区内目前已聚集了保利、首开、融信、禹洲等众多品牌房企的商品住宅项目,随着新城建设的不断推进,未来该区域居住氛围将愈发成熟。

同安新城&后吴站区位示意图(仅供参考)

Part 2

交通及周边人居环境分析

(一)交通条件分析

交通方面,新城“五横七纵”城区主干路网已形成、快2/快5两条BRT快速交通线衔接岛内外。依托城市主干道滨海西大道,可快速联通厦门本岛及同安老城区。地铁9号线从片区穿行而过,设后吴站、同安新城站,经9号线可快速通达厦门岛高崎片区、会展片区,以及集美学村旅游区、同安环东海域新城(美峰片区)、工业集中区、同安老城区、同翔高新城等地,未来公共交通便捷性将进一步提升。

同安新城&后吴站周边配套示意图(仅供参考)

(二)人居环境分析

商业配套

商业配套方面,与站点邻近的银城智谷拟落地的红星美凯龙旗下爱琴海购物公园、欧丽洛雅家居双MALL项目,未来可为居民就近提供一站式综合性商业服务。双MALL项目涵盖了购物中心、影视娱乐、体育休闲、亲子教育等多种业态,将给周边居民和新城从业者带来全新的生活方式和极致的消费体验,整个项目预计在2023年建成开业。

欧丽洛雅家居效果图

教育配套

站点所在环东海域新城已经成为厦门优质教育资源向岛外布局的重要高地,现拥有西柯中心小学、滨城中学、滨城小学、环东海域新城厦门六中同安校区初中部(48班)、环东海域新城外国语附属小学同安校区(48班)等众多优质教育配套,此外同安一中滨海校区、滨城小学、滨城中学、厦门实验中学等一批市、区直属学校也正进行改建、扩建,优质教育资源将进一步提升区域品质和吸引力,助力环东海域教育事业发展,加快周边区域开发建设。

同安一中滨海校区效果图

医疗配套

医疗配套方面,站点区间所在的智谷片区已落地环东海域医院(厦门大学附属中山医院东部分院),将引近浙江大学附属邵逸夫医院合作运营,导入国内一流医疗资源。该院共分为两期建设,一期项目先行建设1000张床位,预计于今年10月建成交付使用,二期还将规划建设500张床位,极大提高环东海域片区医疗水平的同时,届时将极大提升同安新城、集美北部新城等岛外片区的医疗卫生水平,对缓解周边群众看病难、补齐岛外医疗短板具有重大意义,也将辐射岛外其它区域甚至岛内部分地区。同时,片区还落地有厦门首个五星级养老社区——泰康之家·鹭园,一期有望今年交付使用,提供1400张养老床位,结合环东海域优越的生态环境,打造成为中国东南区域国际高品质医养健康综合体旗舰项目。

康泰之家·鹭园

Part 3

房地产市场

土地市场

从时间线可以看到,站点所在的智谷片区集中供地的时间节点为2017、2021这两年,2019年只零星出让了2宗商住用地。2017年,在上一年度土地市场狂飙突进的裹挟下,开发企业不计成本疯狂抢地,当年智谷片区出让的5宗地块,地价均在3万元/平方米以上,还附带无偿移交政府的居住面积8000-12000平方米不等。这几宗地块迄今还仍然是环东海域同安新城地价的制高点。遗憾的是,目前几个项目的售价基本与当初拿地价格相当,甚至更低,销售情况也不尽如人意,企业只能亏损开发。

2019年,国家对房地产的宏观调控重锤落地,全市土地市场应声而下,片区内的两宗商住用地均底价成交,由特房、国贸两大市属国企竞得。由于地价成本较低,因此两项目在智谷片区普遍30000元/平方米的销售价格之下,尚且能够盈利。

2021年,片区内再次出让2宗商住用地,楼面地价在2-2.2万元/平方米不等,价格相比2019年的商住用地略微上浮。但目前该片区内商品住宅去化速度较慢,存量不低。另,上述几宗地块离海岸、地铁站均有一定距离,景观优势、交通优势略逊一筹,未来将与海岸板块的几个项目形成竞争关系。

站点周边商住地成交一览

房地产市场

站点(区间)周边聚集着十几个楼盘(含2021年新出让的2021TP01、2021TP02、2021TP03三宗地块),已形成一个连片成势的海岸居住板块,目前片区内所有项目均有在售一手新房。但由于地理位置相对偏远,周边基础设施配套成熟度与人口入住率还有所欠缺,加上彼此之间存在竞争关系,因此几个项目售价都不高,高层项目均价在2.8-3.1万元平方米之间,别墅项目套均价在550-650万元左右。片区内售价最低的项目为国贸璟原,其前身为同安2019TP02地块,成交楼面价18000元/平方米,较低的土地成本使其可以相对低的备案价入市,坊间传言它把区域智谷片区其他项目的价格拉低了近5000元/平方米。

除了特房樾熙湾、融信铂悦湾、国贸璟原之外,其余项目均为一线临海项目,拥有非常优质的瞰海景观资源,在海景方面可以说属于岛外海景住宅产品佼佼者。考虑到厦门可开发海岸线土地资源逐渐减少,海岸住宅项目在未来还是具有一定的稀缺性。此外,本区域内城市框架已初显雏形,已建成方特梦幻王国、滨海旅游浪漫线、银城智谷和环东云谷等产业载体,未来还将规划建设未来科技城、环东海域新城公建群、环东旅游码头、环东海上歌剧院等高规格配套,科教文卫体等基础设施将获得较大的提升;再加上地铁9号线、同安进出岛通道等交通设施的助力,未来潜力可圈可点。

从产品上来看,片区内大部分商品住宅项目的高层住宅产品都偏向刚需,主流的户型基本为87-92平方米的三房户型,仅特房樾熙湾有119平米的三房,110平以上的改善性户型基本以叠墅的形式出现。或许是基于刚需群体的居住需求特性,融信铂悦湾、禹洲海墅项目均设计有复式产品,赠送面积较大,将空间使用率达到极致。例如,禹洲海墅的92平方米复式产品设计为3室2厅3卫的格局,保证了足够的空间尺度与居住体验的舒适性,另外还有92平方米的4室2厅2卫产品,在三间房的的基础上再增设了一个书房,最大化地利用了居住空间。融信铂悦湾甚至在建筑面积86平方米的复式产品上,在三房的基础上还赠送了一个宽敞的户外阳台空间。

站点周边商品住宅项目一览

(文章/图片来源:读地)

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文章来源:乐居

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